PLF 2027 et LMNP : ce que le plafonnement de l'amortissement changerait pour vous

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Le projet, expliqué pas à pas

Du loyer au résultat imposable : ce que les plafonds proposés changeraient, sur un autre exemple que celui de cette page.

Ce que prévoit le PLF 2027 pour l'amortissement en LMNP

Le projet de loi de finances pour 2027 a été déposé à l'Assemblée nationale le 1^er octobre 2026 (texte n° 3210). Son article 7 modifie l'article 39 C du code général des impôts, celui qui encadre l'amortissement en location meublée. Le Gouvernement justifie la mesure par un « biais en faveur des activités de location meublée non professionnelle, au détriment des activités de location nue et, partant, de la location de longue durée ». S'il est adopté en l'état, il ferait trois choses : plafonner la déduction, mettre fin au report de ce qui n'a pas pu être déduit, et donner au stock existant un régime à part.

Un double plafond : 2,5 % et 7 000 € par foyer fiscal

L'amortissement admis en déduction serait plafonné à 2,5 % par an, dans la limite de 7 000 € par an et par foyer fiscal. Le texte : « l'amortissement de ces locaux est admis en déduction dans la limite du taux de 2,5 %, sans pouvoir excéder 7 000 euros par an et par foyer fiscal ».

Deux limites, donc : un taux, appliqué à chaque logement, puis un montant, pour tout le foyer. Et c'est un plafond de déduction, pas de comptabilisation. Chaque composant continuerait de s'amortir en comptabilité sur sa durée normale d'utilisation ; seule la part admise en déduction viendrait réduire votre résultat imposable.

2,5 % de quoi ? Le texte ne le dit pas

Le texte ne précise pas sur quelle valeur se calculent les 2,5 % ; la lecture la plus probable est la valeur amortissable, hors terrain. Deux indices vont dans ce sens. D'abord, le taux déroge à la règle qui répartit l'amortissement sur la durée normale d'utilisation ; or un taux d'amortissement s'applique à la valeur amortissable, et la quote-part de terrain ne s'amortit pas. Ensuite, l'évaluation préalable (le document du Gouvernement qui présente et chiffre chaque article) chiffre la mesure sur « le montant des immobilisations (hors terrain) inscrites au bilan ».

Pour la location nue, la même évaluation nomme une base précise ; ici, rien. Les articles qui appliquent 2,5 % au prix entier, terrain compris, ne s'appuient ni sur un mot du texte, ni sur ces indices. Sur le studio de l'exemple, l'écart entre les deux lectures est de 129 € d'impôt par an.

Les meubles, dans le plafond ?

Le texte ne le dit pas en toutes lettres. Il plafonne « l'amortissement de ces locaux », c'est-à-dire des logements, alors que la règle générale de l'article vise « l'amortissement des biens donnés en location ». Lu à la lettre, des meubles achetés à part, sur facture, ne sont pas « les locaux » : leur amortissement échapperait au taux de 2,5 % comme au plafond de 7 000 €, et resterait soumis à la seule limite actuelle, les loyers moins les autres charges.

Mais l'évaluation du Gouvernement décrit l'amortissement en LMNP comme correspondant « au bâti et aux meubles le garnissant », et chiffre la mesure sur toutes les immobilisations hors terrain. Notre exemple compte donc les meubles dans le plafond, par prudence, et chiffre l'autre lecture à côté. Sur le studio, l'écart est de 291 € d'impôt par an.

Une cuisine posée, une salle de bains ou un chauffage font partie du logement : ils entreraient dans le plafond dans les deux lectures.

Meublés de tourisme : 1,5 % et 5 000 €

Pour un meublé de tourisme, classé ou non, le taux serait abaissé à 1,5 %, dans la limite de 5 000 € par an et par foyer fiscal. Le texte renvoie à la définition du code du tourisme : des logements meublés « offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile ».

Deux points restent ouverts. Un foyer qui loue un meublé classique et un meublé de tourisme aurait-il 7 000 € et 5 000 €, ou 7 000 € dont 5 000 € au plus pour le tourisme ? Et comment qualifier un logement loué tantôt en bail, tantôt à la nuitée ?

Les résidences exclues du plafond

Le plafond ne s'appliquerait pas aux logements situés :

• dans une résidence mentionnée aux articles L. 631-12 ou L. 631-13 du code de la construction et de l'habitation, destinée à l'accueil exclusif des étudiants, des moins de trente ans en formation ou en stage, des titulaires d'un contrat d'apprentissage ou de professionnalisation, ou des plus de 65 ans ;
• dans un établissement pour personnes âgées ou handicapées relevant des 6° ou 7° du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles, dans une résidence avec services pour ces personnes dont le service d'aide et d'accompagnement à domicile est agréé ou autorisé, ou dans les logements d'accueil familial salarié de ces personnes gérés par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale ;
• dans un établissement de soins de longue durée, au sens du code de la santé publique, qui héberge des personnes n'ayant pas leur autonomie de vie.

Les résidences de tourisme, d'affaires et le coliving n'y figurent pas. Surtout, l'exception n'écarte que le plafond : à la lettre, la fin du report vaudrait aussi pour ces résidences. Oubli de rédaction possible, à suivre dans les amendements.

La fin du report de l'amortissement non déduit

Aujourd'hui, l'amortissement qui dépasse les loyers acquis diminués des autres charges n'est pas perdu. Il se reporte sur les exercices suivants, sans délai fixé par la loi (voir les amortissements que vous n'avez pas pu déduire).

Le projet y mettrait fin : la fraction non déduite serait perdue, pour les exercices clos à compter de 2027. Cela vaut pour ce qui dépasse le nouveau plafond comme pour ce qui dépasse la limite actuelle. L'ordre est fixé par le texte : on plafonne d'abord, on applique ensuite la limite des loyers acquis moins les autres charges. Le stock déjà en report suivrait un régime à part, décrit plus bas.

Qui est concerné, qui ne l'est pas

Le tableau suppose le texte adopté en l'état. Selon l'évaluation du Gouvernement, plus de 416 000 foyers fiscaux déclarent des revenus en LMNP ; elle ne dit pas combien seraient touchés par le plafond.

Plafond : le taux et le montant par foyer. Fin du report : la part non déduite serait perdue. Stock 2027-2036 : le régime des amortissements différés au 31 décembre 2026.

Couple, plusieurs biens, indivision : un plafond par foyer

Le taux s'appliquerait logement par logement, le montant de 7 000 € au foyer entier. Dans la lecture hors terrain, au-delà de 280 000 € de base amortissable hors terrain (7 000 ÷ 2,5 %), un euro investi de plus n'ouvrirait plus aucun amortissement déductible. En meublé de tourisme, le seuil serait de 333 333 €.

Le texte ne dit pas comment répartir les 7 000 € entre plusieurs biens ou plusieurs liasses, par exemple entre deux conjoints, une indivision et un bien détenu en propre. Pour une indivision, le plafond se calculerait chez chaque indivisaire, sans que la répartition soit écrite.

À partir de quand ? Le calendrier du vote

Votre liasse de l'exercice 2026

La fin du report et le régime du stock visent les « exercices clos à compter du 1^er janvier 2027 ». Le plafond, lui, ne porte aucune date. Le projet ne contient pas non plus de clause générale d'application dans le temps ; l'évaluation préalable indique seulement que la mesure entrerait en vigueur avec la loi de finances.

À la lettre, l'exercice 2026 ne serait donc pas exclu si la loi entrait en vigueur avant le 31 décembre 2026. Mais ce serait incohérent avec le reste de l'article : l'excédent de plafond de 2026 n'entrerait ni dans le stock, ni dans la règle nouvelle. Un amendement qui daterait le plafond lèverait le doute.

Le premier exercice touché

Selon la lecture la plus probable : 2027, c'est-à-dire à partir des revenus 2027, déclarés en 2028. Les deux dernières lois de finances ont été promulguées après le 1^er janvier, le 14 février 2025 et le 19 février 2026. Une promulgation au début de 2027 ne changerait rien pour des règles qui visent les exercices clos à compter du 1^er janvier 2027.

Les étapes du vote

1. 1er octobre 2026Dépôt à l’Assemblée nationale (texte n° 3210), renvoi à la commission des financesFait · Assemblée nationale
2. 12 au 19 octobre 2026Examen en séance de la première partie, où figure l’article 7Prévu, selon franceinfo ; une autre source le fait commencer le 13 octobre
3. 20 octobre 2026Vote solennel de la première partiePrévu, selon franceinfo
4. 27 octobre au 16 novembre 2026Examen de la seconde partiePrévu, selon franceinfo
5. 17 novembre 2026Vote sur l’ensemble du texte, en première lecturePrévu, selon franceinfo
6. EnsuiteSénat, commission mixte paritaire (puis, faute d’accord, nouvelle lecture et lecture définitive à l’Assemblée), saisine probable du Conseil constitutionnel, promulgationNon daté

Les dates prévues viennent du calendrier arrêté par la Conférence des présidents de l'Assemblée nationale le 15 juillet 2026, rapporté par franceinfo : elles peuvent bouger. La Constitution (article 47) donne au Parlement soixante-dix jours pour se prononcer ; au-delà, le Gouvernement peut mettre le projet en vigueur par ordonnance.

Ce qui peut encore changer : tout. Le taux, les montants, la base, la liste des exceptions, la fin du report, la durée et la limite du régime du stock, la date. L'article peut être supprimé ou réécrit par amendement. Le texte final peut résulter d'un engagement de responsabilité du Gouvernement (article 49, alinéa 3). Le Conseil constitutionnel peut le censurer en tout ou partie.

Un exemple chiffré : un bien avant et après le plafond

Deux cas construits pour montrer le mécanisme : une illustration, pas une estimation de votre situation. Ils supposent le texte adopté en l'état.

Cas 1Un studio acheté vide 150 000 €, meublé ensuite

1. 1Votre bien

   150 000 €, plus 12 000 € de frais de notaire estimés : 162 000 €, dont 22 680 € de terrain, qui ne s'amortit pas. Les meubles, achetés ensuite sur facture, s'amortissent à part.

   À amortirTerrain

   139 320 € à amortir pour le logement, et 6 000 € pour les meubles.
2. 2Ce que vous pourriez déduire chaque année

   En comptabilité, le logement et ses meubles s'amortissent de 6 429 € par an. La déduction, elle, est limitée.

   Aujourd’hui4 500 €

   Limité par vos loyers moins vos charges : 7 200 € − 2 700 €.

   Projet · meubles dans le plafond3 633 €

   2,5 % de 145 320 €, meubles compris.

   Projet · meubles hors plafond4 233 €

   2,5 % de 139 320 €, soit 3 483 €, plus les 750 € des meubles.

3. 3Ce qui devient imposable
   Aujourd’hui0 €

   4 500 € − 4 500 € : l’amortissement absorbe tout.

   Projet · meubles dans le plafond867 €

   4 500 € − 3 633 €.

   Projet · meubles hors plafond267 €

   4 500 € − 4 233 €.

   Soit 421 € d'impôt par an avec le projet (30 % + 18,6 %), ou 130 € si les meubles restent hors du plafond, contre 0 € aujourd'hui.

Laquelle retenir ? Le texte ne le dit pas en toutes lettres (voir les meubles, dans le plafond ?). Nous mettons en tête la lecture prudente, celle du chiffrage du Gouvernement ; lu à la lettre, le texte porterait plutôt l'autre.

Meubles dans le plafond, l'impôt de 421 € bouge aussi avec ces points. Impôt par an, avec le projet :

• Base « terrain compris »

  La lecture d'une partie de la presse : 2,5 % × 150 000 €, soit 3 750 €, plus 150 € pour les meubles : 3 900 € déduits ; résultat 600 €.

  292 €

  129 € d'écart par an entre les deux lectures de la base.
• Meublé de tourisme

  1,5 % × 145 320 €, soit 2 180 € déduits ; résultat 2 320 €.

  1 128 €

  Le taux abaissé du meublé de tourisme.
• Un stock d’avant 2027

  D'au moins 433 € : la moitié du résultat au plus s'impute, soit 433 € ; résultat 434 €.

  211 €

  Tant que dure le stock, au plus tard en 2036 (détail plus bas).

Cas 2Trois studios identiques, achetés vides 450 000 € au total

Chacun loué 600 € par mois : 21 600 € de recettes, sous le seuil de 23 000 €. Le foyer reste donc loueur non professionnel, quels que soient ses autres revenus : les deux conditions du statut de loueur professionnel sont cumulatives.

1. 1Vos trois studios

   Trois studios identiques au premier : 450 000 €, plus 36 000 € de frais de notaire estimés, puis 18 000 € de meubles sur facture. Le terrain ne s'amortit toujours pas.

   417 960 € à amortir pour les logements, soit 3 × 139 320 €, et 18 000 € pour les meubles.
2. 2Ce que vous pourriez déduire chaque année

   En comptabilité, les trois studios s'amortissent de 19 287 € par an, soit 3 × 6 429 €.

   Aujourd’hui13 500 €

   Limité par vos loyers moins vos charges : 21 600 € − 8 100 €.

   Projet · meubles dans le plafond7 000 €

   Le taux permettrait 10 899 € (2,5 % de 435 960 €) ; le plafond du foyer ramène à 7 000 €.

   Projet · meubles hors plafond9 250 €

   Les logements : 10 449 € (2,5 % de 417 960 €), ramenés à 7 000 € ; plus les 2 250 € des meubles.

3. 3Ce qui devient imposable
   Aujourd’hui0 €

   13 500 € − 13 500 € : l’amortissement absorbe tout.

   Projet · meubles dans le plafond6 500 €

   13 500 € − 7 000 €.

   Projet · meubles hors plafond4 250 €

   13 500 € − 9 250 €.

   Soit 3 159 € d'impôt par an avec le projet, ou 2 066 € si les meubles restent hors du plafond, contre 0 € aujourd'hui.

• La question des meubles grandit avec le nombre de logements

  Hors plafond, les meubles sortiraient aussi des 7 000 € du foyer : l'écart entre les deux lectures monte à 1 093 € par an, contre 291 € sur un seul studio.

• L'effet propre du plafond par foyer

  Meubles dans le plafond, le taux seul laisserait 10 899 € déduits, et l'impôt serait de 1 264 €. Le plafond de 7 000 € ajoute donc 1 895 € d'impôt par an.

• Trois studios, 7,5 fois l'impôt d'un seul

  Meubles dans le plafond, l'impôt de trois studios vaut 7,5 fois celui d'un seul (3 159 € contre 421 €).

• La question de la base disparaît

  Terrain compris (11 250 € pour les seuls logements) ou non (10 899 €, meubles compris), le taux dépasse 7 000 € : c'est le plafond du foyer qui joue.

• Avec un stock d'avant 2027

  D'au moins 3 250 €, il ramènerait l'impôt à 1 580 €, meubles dans le plafond, tant que dure le stock, au plus tard jusqu'en 2036.

Vos amortissements en réserve : ce qu'ils deviendraient de 2027 à 2036

Les amortissements différés au 31 décembre 2026 resteraient déductibles de 2027 à 2036, dans la limite de la moitié du bénéfice. Le texte vise le cumul des amortissements « régulièrement comptabilisés », « rattachés à l'activité » de location meublée non professionnelle et non déduits avant 2027, exercice 2026 compris. Il parle d'un cumul pour l'activité, sans le répartir bien par bien.

Où lire votre stock

Sur l'état de suivi des amortissements non déduits, joint à votre déclaration de résultats. C'est lui qui justifie, d'un exercice à l'autre, les déductions reportées. La page sur la liasse dit comment il se tient.

La limite de la moitié du résultat, sur un exemple

Chaque exercice de 2027 à 2036, le stock pourrait s'imputer dans la limite de la moitié du bénéfice. Ce bénéfice se calcule après les amortissements plafonnés de l'année. Un bénéfice nul n'en libérerait rien. Sur les deux cas de l'exemple, meubles dans le plafond :

Ce qui ne serait plus déductible après 2036

Après le 31 décembre 2036, le stock ne serait plus déductible. Le texte borne la faculté sans écrire « perdu » ; l'exposé des motifs parle de dix ans, et l'évaluation préalable de la fin du report « y compris, à terme, pour les amortissements pratiqués avant le 1er janvier 2027 ». Le projet ne dit pas non plus si les règles actuelles de la cessation de la location et de la cession survivraient pour ce stock : point non tranché.

Ce que le texte ne change pas

La plus-value du logement

Le mécanisme reste celui des particuliers. Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, hors certaines résidences, le prix d'acquisition est minoré des amortissements admis en déduction (réintégration des amortissements). L'amortissement écarté par le plafond ne serait donc jamais réintégré. Mais la répartition des 7 000 € entre plusieurs biens, que le texte ne règle pas, déciderait de ce que chacun réintégrerait.

Les déficits, toujours sur dix ans

L'article 7 ne touche pas l'article 156 : un déficit de location meublée non professionnelle reste imputable dix ans sur les revenus de même nature. Le stock que le projet limiterait est celui des amortissements différés, et lui seul.

Le statut LMNP lui-même

Ni le statut, ni l'amortissement ne sont supprimés : l'amortissement continuerait d'être comptabilisé en entier, c'est sa déduction qui serait plafonnée. L'article 7 ne modifie pas non plus la location nue ni son dispositif d'amortissement. Aucun autre article du projet ne vise nommément le meublé, le micro-BIC ou le meublé de tourisme. Les taux des prélèvements sociaux se fixent pour l'essentiel dans un autre texte, le projet de loi de financement de la sécurité sociale, que cette page ne traite pas.

Ce que vous pouvez vérifier dès maintenant, quel que soit le vote

Information générale, pas un conseil personnalisé : toute décision se valide avec votre expert-comptable.

1. 1
   Connaître votre stock d’amortissements différés

   Il figure sur l'état de suivi joint à votre liasse. Aujourd'hui, il se reporte sans délai fixé par la loi ; si le texte passait en l'état, celui du 31 décembre 2026 pourrait s'imputer jusqu'en 2036, dans la limite de la moitié du bénéfice. Faites-le établir exactement, bien par bien. Si vous n'avez jamais reçu cet état, demandez-le par écrit à votre cabinet.

2. 2
   Vérifier la base de chaque logement

   Le terrain ne s'amortit pas : une base qui l'inclut est une erreur, qui se rectifie sur les exercices non prescrits. Quote-part de terrain, découpage, frais d'acquisition : si la lecture « hors terrain » se confirme, c'est cette base qui fixerait votre plafond.

3. 3
   Savoir dans quelle catégorie est chaque logement

   Location classique, meublé de tourisme, résidence de la liste du texte : le projet les traite différemment, comme la loi de finances pour 2025 l'a déjà fait, à la revente, pour des résidences du même type.

4. 4
   Ne rien vendre ni apporter à une société sur un projet

   Vendre, apporter à une SCI à l'impôt sur les sociétés, passer en location nue ou en LMP dans l'urgence : ces décisions coûtent cher et sont souvent irréversibles. L'apport à une SCI à l'IS est une cession, avec sa plus-value et environ 5 % de droits. Elles se prennent sur un texte voté, avec votre conseil.

Suivi du texte depuis le 1^er octobre

Une ligne par étape : dépôt, amendements adoptés, votes. Cette page est mise à jour à chacune.

1. 1er octobre 2026Dépôt du projet de loi de finances pour 2027 à l'Assemblée nationale (texte n° 3210), renvoyé à la commission des finances. Son article 7 modifie l'article 39 C du code général des impôts.

Article d'information générale sur un projet de loi, à jour du texte déposé et de son évaluation préalable à la date indiquée en haut de page. Il ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé : faites confirmer votre situation par un expert-comptable.