Les mots du régime réel, et le texte derrière

Constatation comptable de l'usure du bien. Chaque année, une fraction du prix de revient vient réduire votre résultat imposable, sans qu'aucune somme ne quitte votre compte. C'est ce qui ramène très souvent le résultat à zéro.

CGI, art. 39, 1, 2° ; BOI-BIC-AMT-10 et 20

Le prix ne s'amortit pas d'un bloc : il se décompose en constructions, agencements et mobilier, chacun sur sa propre durée. L'obligation de décomposer a un texte ; le découpage, non. Aucune règle ne fixe les proportions pour un logement — la pratique des cabinets le fait, et c'est la lecture d'une liasse réelle qui a calibré le nôtre.

CGI, ann. II, art. 15 bis

La fraction du prix correspondant au terrain ne s'amortit pas : un terrain ne se déprécie pas. Elle figure quand même au registre, sinon la liasse ne peut pas être servie. Le Conseil d'État impose trois méthodes hiérarchisées pour l'évaluer, et l'apprécie à la date d'entrée du bien au bilan — une constante nationale se défend donc mal devant un vérificateur.

CE, 9e-10e ch. réunies, 15 février 2016, n° 367467

L'amortissement ne peut pas créer ni creuser un déficit : il s'impute au plus jusqu'à ramener le résultat à zéro. La fraction non déduite n'est pas perdue, elle se reporte sans limite de durée. À ne pas confondre avec le déficit, lui imputable dix ans. L'expression « réputé différé » est courante chez les praticiens mais désigne un régime abrogé en 2004.

CGI, art. 39 C, II, 2 et 3

Ce qu'il reste à amortir sur un composant à une date donnée. C'est la pièce maîtresse d'un changement de cabinet : sans elle, l'antériorité de vos amortissements se perd, et vous repartez d'une base fausse.

La première annuité se calcule en jours, depuis la mise en service effective, sur une base de 360 jours — soit douze mois de trente jours. La doctrine le tranche par l'exemple plutôt que par la règle : c'est un exemple chiffré sur un matériel mis en service le 15 décembre, « 10 000 € x 15/360 », qui donne la convention, jamais un énoncé général.

BOI-BIC-AMT-20-10 § 120 et 240 ; BOI-BIC-AMT-20-20-30 § 220 ; BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 § 250

Les annexes qui accompagnent la déclaration de résultats 2031-SD : bilan simplifié (2033-A), compte de résultat (2033-B), immobilisations et amortissements (2033-C), provisions et reports (2033-D). Le formulaire 2033-SD en contient sept en tout, jusqu'à la 2033-G — un LMNP n'en sert que quatre, et la 2033-A lui est facultative sous 66 000 € de recettes.

CGI, ann. III, art. 38, III ; ann. II, art. 38 bis, II ; BOI-BIC-DECLA-30-20-10 § 90

La déclaration complémentaire des professions non salariées, où vous reportez le résultat de votre activité de location meublée sur votre déclaration de revenus personnelle. C'est le seul geste qui vous reste après le dépôt de la liasse. Au régime réel, le bénéfice se porte en 5NA, 5OA ou 5PA — jamais en 5ND, 5OD ou 5PD, qui sont les cases du micro-BIC.

CGI, art. 53 A et art. 170 ; impots.gouv.fr « Location meublée » (maj 23/04/2026)

Le fichier normalisé qui contient l'intégralité des écritures d'un exercice. Il vous appartient : votre cabinet doit vous le remettre sur demande écrite. Son import reconstitue les amortissements déjà pratiqués et les valeurs résiduelles par composant.

Le canal de télétransmission des déclarations professionnelles à l'administration fiscale, par l'intermédiaire d'un partenaire agréé par la DGFiP. C'est lui qui produit l'accusé de réception faisant preuve du dépôt. La transmission par voie électronique est obligatoire, sans seuil : le dépôt papier d'une liasse est sanctionné, même quand aucun impôt n'est dû.

CGI, art. 1649 quater B quater, II ; art. 1738, 1

Numéro attribué après la déclaration de début d'activité, à effectuer sur le guichet unique de l'INPI. Selon l'administration, dans les quinze jours suivant la mise en location. Gratuit. Il n'est indispensable qu'au dépôt de la liasse, pas pour commencer à saisir.

Pour un exercice clos au 31 décembre, la liasse est due au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai. Les téléprocédures bénéficient de quinze jours calendaires de plus — une tolérance de l'administration, pas une règle écrite dans un texte, reconduite chaque année. En pratique, la seconde quinzaine de mai.

CGI, ann. II, art. 38 bis, I ; BOI-BIC-DECLA-30-10-10-20 § 60

Sous 66 000 € de recettes, un LMNP peut s'abstenir de produire la 2033-A. C'est une faculté, pas une interdiction. En contrepartie, le cadre H de la 2031 bis doit porter les prélèvements personnels et les apports de l'exploitant.

CGI, art. 302 septies A bis, VI ; BOI-BIC-DECLA-30-20-10 § 100

Ce tableau sert la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises. Elle n'est due qu'au-delà de 152 500 € de recettes : pour la quasi-totalité des LMNP, la 2033-E est sans objet. Aucun texte n'en dispense expressément — elle est vide, pas interdite.

CGI, art. 1586 ter, I ; BOI-CVAE-DECLA-10 § 20

Les amortissements dont la déduction a été écartée doivent faire l'objet d'un suivi, joint à la déclaration de résultats, sur un tableau conforme au modèle BOI-FORM-000038. Le suivi est une obligation, le modèle est indicatif. C'est ce document qui justifie les déductions des exercices suivants.

BOI-BIC-AMT-20-40-10-40 § 1 ; modèle BOI-FORM-000038

Vendre son unique bien meublé, c'est cesser l'activité. La dernière déclaration est alors due dans les soixante jours, et non en mai suivant. Le délai vaut aussi au micro-BIC, qui n'est donc pas dispensé de tout dépôt.

CGI, art. 201, 3 et 3 bis

Le contribuable au micro-BIC ne dépose aucune liasse : il porte ses recettes brutes sur sa déclaration de revenus, l'abattement étant appliqué par l'administration. La dispense est écrite par exclusion, dans l'article même qui crée l'obligation de déclarer un résultat.

CGI, art. 53 A, 1er alinéa ; art. 50-0, 3

Les justificatifs ne s'envoient jamais avec la liasse : l'administration ne les demande qu'en cas de contrôle. Le délai fiscal est de six ans (LPF, art. L. 102 B). Mais la plus-value de revente se calcule depuis 2025 en retranchant les amortissements déduits depuis l'acquisition : cette pièce-là se produit dix, vingt ou trente ans après. Conservez tout, sans limite.

LPF, art. L. 102 B, I

18,6 % sur le résultat imposable, en plus de votre tranche marginale, depuis l'imposition des revenus 2025 — déclarés au printemps 2026. La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux, rangés au f du I de l'article L. 136-6, quand la dérogation qui maintient la CSG à 9,2 % ne couvre, parmi les revenus du patrimoine, que les revenus fonciers du a. La location nue reste donc à 17,2 %, la meublée passe à 18,6 %.

CSS, art. L. 136-8, I, 2° et IV, 1° — version du 27 juin 2026 (LFSS 2026, loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, art. 12)

6,8 des 18,6 points de prélèvements sociaux sont déductibles de votre revenu imposable, l'année de leur paiement : une partie est réglée par acomptes dans l'année, le solde l'année suivante. Les 11,8 points restants ne le sont pas — la hausse de 2026 a porté entièrement sur cette fraction non déductible, passée de 2,4 à 3,8 points.

CGI, art. 154 quinquies, II

Quand les charges et intérêts dépassent les loyers — l'amortissement, lui, ne peut pas en créer, il s'arrête à zéro. Il s'impute dix ans, et exclusivement sur des revenus de même nature : d'autres locations meublées non professionnelles. À distinguer du 1° bis, qui vise les BIC non professionnels en général et n'en donne que six.

CGI, art. 156, I, 1° ter

Impôt local dû par les loueurs en meublé, assis sur la valeur locative des biens. C'est une charge déductible au régime réel, souvent oubliée dans les saisies.

L'indice qui plafonne la révision annuelle du loyer. La demande doit intervenir dans l'année suivant la date à laquelle la révision pouvait prendre effet — donc chaque année à sa date anniversaire. Passé ce délai, le bailleur est réputé avoir renoncé pour l'année écoulée : la révision reste possible pour l'avenir, mais aucun arriéré n'est récupérable.

Loi n° 89-462, art. 17-1

Un loueur en meublé d'habitation n'a pas de facture à émettre au format électronique : ses loyers sont exonérés de TVA, et le dispositif ne vise que les opérations non exonérées. Il doit en revanche pouvoir en recevoir à compter du 1er septembre 2026 — ses fournisseurs assujettis devront lui adresser les leurs sous cette forme —, ce qui suppose une plateforme agréée et un numéro SIREN. L'exception est le para-hôtelier : redevable de la TVA, il a en plus des obligations de transmission de ses propres données.

CGI, art. 289 bis ; fiche DGFiP « je suis un loueur en meublé »

Le LMNP relève du régime des plus-values des PARTICULIERS, pas du professionnel. Le cadre des plus-values court et long terme de la liasse ne le concerne donc pas — il ne vise que le loueur professionnel. Vous déclarez votre plus-value comme un particulier, sur les imprimés dédiés, et non dans la liasse.

CGI, art. 151 septies, VII ; art. 150 U à 150 VH ; BOI-BIC-CHAMP-40-20 § 270

Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits viennent minorer le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value. Une partie de l'économie annuelle est donc reprise à la vente. Certaines résidences en sont exclues : étudiants, plus de 65 ans, médico-social, soins de longue durée.

CGI, art. 150 VB, III

Ce cadre détermine les plus-values professionnelles des articles 39 duodecies et suivants. La vente du logement d'un LMNP n'en fait pas partie : elle relève du régime des particuliers et se liquide chez le notaire, sur la 2048-IMM. Le cadre III peut en revanche porter la plus-value réalisée sur les autres éléments de l'actif — mobilier, matériel. La trace des amortissements que la vente reprendra se lit au cadre II, pas au III.

BOI-BIC-CHAMP-40-20 § 280 ; CGI, art. 39 duodecies

Pour un logement ayant ouvert droit à cette réduction d'impôt, seule la fraction du prix de revient excédant la base retenue pour la réduction s'amortit. La limitation est définitive : la part écartée n'est jamais reportable. Le mobilier n'est pas concerné. Le traitement de la quote-part de terrain à l'intérieur de cette fraction n'est réglé par aucun texte.

CGI, art. 39 G ; BOI-BIC-CHAMP-40-20 § 310 à 340