Simulateur LMNP : régime réel ou micro-BIC ?
Votre économie au régime réel, en 30 secondes.
Au micro-BIC, l'abattement forfaitaire de 50 % est souvent inférieur aux charges et amortissements réellement déductibles — l'écart peut représenter plusieurs milliers d'euros par an. Vérifiez votre cas : calculs ajustés à votre TMI et à votre situation.
- Moteur fiscal co-construit avec des experts-comptables LMNP
- Ajusté à votre TMI réelle (0 % à 45 %) + prélèvements sociaux de 18,6 % sur vos revenus de location meublée
- Intègre les charges, intérêts d'emprunt et amortissement bâti — il ne s'agit pas d'un simple ratio
- Aucune donnée stockée sans inscription — confidentialité totale
ⓘ Économie partiellement neutralisée à la revente : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits minorent le prix d'acquisition retenu pour la plus-value (art. 150 VB, III). Simulation indicative — votre liasse définitive est générée depuis vos saisies réelles.
Ce chiffre, une plateforme de liasse vous le donne aussi. Ce qu'elle ne vous donne pas : le savoir en octobre, quand il est encore temps d'engager 8 000 € de travaux sur cet exercice — ou de les décaler sur le suivant.
Entre ce chiffre et votre liasse, il y a une année de tenue : douze saisies mensuelles, les seuils et les échéances surveillés en cours d'exercice, et le dépôt au printemps.
Voir l'année de tenueOuverture Q4 2026 / Q1 2027 — aucun abonnement n'est ouvert aujourd'hui. Le simulateur, lui, est libre d'accès et ne demande aucun compte.
Comment ce simulateur compare le micro-BIC et le régime réel
Ce que l'outil retient, ce qu'il déduit, et pourquoi l'écart entre les deux régimes est ce qu'il est.
En location meublée non professionnelle, vos loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. Deux régimes s'offrent à vous, et le simulateur calcule votre imposition dans chacun pour en mesurer l'écart.
Le micro-BIC : un forfait, aucune déduction
Au micro-BIC, l'administration applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes. Vous êtes imposé sur la moitié de vos loyers, sans avoir à justifier la moindre dépense — mais sans pouvoir en déduire aucune.
Le régime réel : vos charges, et l'amortissement
Au régime réel, vous déduisez vos charges effectives (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, copropriété, entretien, honoraires de gestion) puis vous amortissez le bien: chaque année, une fraction du prix d'acquisition du bâti et du mobilier vient réduire votre résultat imposable, sans qu'aucune somme ne sorte de votre poche. C'est ce mécanisme qui ramène très souvent le résultat imposable à zéro.
Ce qui fait la différence
Dans les deux cas, le résultat est soumis à votre tranche marginale d'imposition majorée des prélèvements sociaux de 18,6 % — le taux de droit commun des revenus du capital, qui frappe aussi les dividendes et les plus-values mobilières. La location nue fait partie des rares revenus restés à 17,2 %, avec les plus-values immobilières et l'assurance-vie.
Un exemple chiffré, ligne à ligne
- Recettes
- 27 600 €
- Abattement 50 %
- − 13 800 €
- Base imposable
- 13 800 €
- Impôt + prélèvements sociaux (48,6 %)
- 6 707 €
- Recettes
- 27 600 €
- Charges déductibles
- − 9 500 €
- Amortissements déduits
- − 18 100 €
- Impôt + PS
- 0 €
Trois situations, trois écarts
L'écart entre les deux régimes ne dépend pas que de vos loyers. Il dépend surtout de deux choses : si vous remboursez un emprunt, et de quel type de location il s'agit. Voici trois cas, tous à 30 % de TMI.
- Au micro-BIC
- 2 624 €
- Au régime réel
- 0 €
- Écart
- 2 624 €/an
Les intérêts et l’amortissement absorbent tout le résultat. Il reste même 2 669 € d’amortissement non consommé, reporté sans limite de durée.
- Au micro-BIC
- 1 750 €
- Au régime réel
- 759 €
- Écart
- 991 €/an
Sans intérêts à déduire, le résultat ne tombe pas à zéro : l’amortissement seul ne suffit pas à l’absorber. Le réel reste néanmoins nettement gagnant.
- Au micro-BIC
- 4 763 €
- Au régime réel
- 1 386 €
- Écart
- 3 377 €/an
C’est le cas où l’écart est le plus large : depuis la réforme, l’abattement n’est plus que de 30 % et le seuil tombe à 15 000 €.
Les réponses aux questions que vous vous posez avant de choisir votre régime.
Simulation indicative — elle ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé et ne remplace pas l'analyse d'un professionnel.