L'outil que nous aurions voulu avoir
LMNPilote est né de la gestion personnelle d'un parc de six logements meublés au régime réel. Les décisions qui changent le résultat se prennent en cours d'exercice ; elles n'apparaissent qu'à la liasse, l'année suivante. Nous les rendons lisibles à temps : un pilotage toute l'année, et votre liasse produite à partir de ces mêmes saisies mensuelles.
Quand votre expert-comptable vous sollicite une fois par an et que le reste du temps, vous naviguez à l'aveugle
Comme beaucoup de propriétaires LMNP, je gérais mes biens avec des fichiers Excel qui grossissaient année après année. Mes données partaient au cabinet en mars, la liasse revenait en mai, et je passais le reste de l'année sans savoir vraiment où j'en étais.
Quel était mon rendement net réel, après impôts et amortissements ? Est-ce que j'approchais du seuil de la location meublée professionnelle ? Est-ce que mes charges avaient dérivé depuis l'année précédente ? Autant de questions dont la réponse arrivait toujours trop tard pour changer quoi que ce soit.
J'ai cherché un outil. J'ai trouvé des comptables en ligne — utiles une fois par an pour la déclaration, mais pas pour piloter au quotidien. Et des tableurs améliorés — sans alerte, sans calcul automatique, sans vision d'ensemble.
Il me manquait surtout un interlocuteur. Un arbitrage ne se pose pas au moment où le cabinet décroche : engager ces 8 000 € de travaux cette année ou l'an prochain, décaler une mise en location pour ne pas basculer en LMP, vendre un bien. Je voulais un copilote qui connaisse mes baux, mes amortissements et mon taux d'imposition — capable d'expliquer, de chiffrer et de répondre à toute heure, pas une fois l'an.
Alors j'ai construit LMNPilote. Le pilotage, la déclaration et ce copilote dans un seul outil — celui que j'aurais voulu avoir dès le premier bien.
Le fondateur est lui-même bailleur, propriétaire de plusieurs logements meublés au régime réel. L'outil suit donc l'année d'un propriétaire — un loyer à confirmer, une facture à classer, une taxe foncière qui tombe, une liasse en mai — et non la logique d'un logiciel de comptabilité.
Amortissement par composants, amortissements non consommés, réintégration des amortissements à la revente : ces notions décident du résultat et ne sont presque jamais expliquées. Déposer la liasse est une obligation ; comprendre ce qu’on déclare et piloter son activité le reste de l’année ne l’est pas — c’est pourtant là que tout se joue.
Prorata de première annuité, déficits reportables, Censi-Bouvard, plus-value de cession : chaque règle porte dans le code la référence au BOFiP ou au CGI qui la fonde.
La quasi-totalité des propriétaires que nous avons interrogés n'avait aucun suivi en cours d'exercice. Ce que le fondateur vivait sur son parc, presque tous le vivaient sur le leur.
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Notre moteur de calcul fiscal a été validé et audité par des experts-comptables inscrits à l'Ordre. Le modèle de calcul, les durées d'amortissement retenues et le traitement des cas particuliers sont passés par leur contrôle avant d'entrer dans le produit.