Questions fréquentes
Le régime réel, question par question
Ce sont les questions qu’on nous pose vraiment : qui dépose la liasse 2033, dans quel délai obtenir un SIRET, ce que deviennent les amortissements non consommés d’une année sur l’autre, comment reprendre un dossier tenu par un cabinet, et ce que la facturation électronique change — ou ne change pas.
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L’essentiel — Ce qu’il faut savoir avant de se lancer.
Pour déclarer, non : LMNPilote génère votre liasse LMNP au régime réel — formulaires 2033-A à 2033-D pré-remplis, résultat fiscal et amortissements calculés, report indiqué sur votre 2042-C-PRO, et télétransmission EDI-TDFC à l’administration via un partenaire agréé. Vous pilotez toute l’année et déclarez au bon moment dans un seul outil, accompagné par le Copilote IA. Vous gardez la main : vous vérifiez vos données avant l’envoi, et restez libre de faire relire votre liasse par un professionnel si vous le souhaitez.
Oui. Notre forfait Liasse N-1 vous permet de saisir ou d’importer l’exercice écoulé et d’obtenir votre liasse 2033 rétroactive, que nous télétransmettons à l’administration — sans abonnement récurrent.
Oui, et c’est un préalable indépendant de LMNPilote. Toute location meublée suppose de déclarer le début d’activité auprès du guichet unique de l’INPI dans les quinze jours, ce qui vous attribue un numéro SIRET. Sans lui, aucune liasse ne peut être déposée. La démarche est gratuite et se fait en ligne ; nous ne l’effectuons pas à votre place, mais le Copilote vous indique quoi renseigner. Si vous louez déjà et déclarez au micro-BIC, vous avez normalement déjà ce numéro.
Non — parce que vous n’achetez pas une durée, vous achetez un exercice. La liasse de l’exercice que vous avez acheté vous revient dans tous les cas, déposée au printemps suivant, et votre accès à l’outil court jusqu’au 30 juin de cette même année. Si vous ne poursuivez pas, cette liasse reste la vôtre : seule celle de l’exercice suivant nécessite l’achat de cet exercice.
Une formule annuelle couvre un exercice fiscal et sa déclaration. Si vous prenez l’exercice 2026, peu importe que vous arriviez en février, en juin ou en octobre : vous rattrapez les mois déjà écoulés en une fois, à la main ou en important le fichier de votre comptable, votre liasse 2026 ressort complète et se dépose au printemps 2027. Vous conservez l’accès à l’outil jusqu’au 30 juin 2027. Pour un exercice déjà clos, c’est le forfait Liasse N-1, sans abonnement.
90 € par bien au-delà du premier sur Patrimoine et sur le forfait Liasse N-1. Sur Stratège, aucun supplément, quel que soit le nombre de biens. Essentiel couvre un seul logement.
Oui. L’abonnement LMNPilote est déductible de vos charges au régime réel, comme tout outil de gestion engagé pour votre activité locative meublée. Concrètement, à 30 % de TMI et 18,6 % de prélèvements sociaux, soit 48,6 % au total, un abonnement de 479 € revient à environ 246 € nets. Une facture nominative est émise automatiquement à chaque échéance.
Vos données sont hébergées dans l’Union européenne, chiffrées en transit et au repos. LMNPilote est conforme au RGPD : droit d’accès, d’export et de suppression exerçables à tout moment. Aucune donnée n’est vendue ni exploitée à des fins publicitaires. Les prestataires nécessaires au service — hébergement, base de données, paiement, Copilote, télétransmission — sont nommés un par un dans notre politique de confidentialité, avec ce que chacun voit et où il se trouve : le Copilote, en particulier, s’appuie sur un moteur situé aux États-Unis.
Oui, en ligne et sans justificatif, depuis votre espace. Vous achetez un exercice et sa liasse, pas une durée : il n’y a donc rien à proratiser — la liasse de l’exercice payé vous revient dans tous les cas, et vous restez libre de ne pas acheter le suivant.
Oui, à tout moment. Les mois déjà réglés sur l'exercice concerné viennent en déduction du tarif annuel : vous ne payez jamais deux fois le même exercice, et jamais moins que le tarif annuel. Les mois d'un exercice antérieur ne s'imputent pas.
Les deux se cumulent. Le forfait Liasse N-1 déclare l'exercice déjà clos — réglé une fois, sans abonnement — et la formule annuelle couvre l'exercice en cours et sa liasse. Votre paramétrage — biens, prêts, plan d'amortissement — ne se fait qu'une fois et sert aux deux exercices. Les conditions du cumul seront détaillées à l'ouverture.
Le parcours — De la déclaration d’activité au dépôt de la liasse.
Comptez cinq minutes par bien à l'installation, validation du premier mois comprise, puis une minute par mois. Sur un exercice complet, cela représente une vingtaine de minutes la première année et seize les suivantes, hors relecture de la liasse au printemps. Les mois sans dépense exceptionnelle se valident d'un seul clic.
Pas pour commencer à saisir, mais oui pour déposer la liasse. La déclaration de début d'activité se fait sur le guichet unique de l'INPI, gratuitement, dans les quinze jours suivant la mise en location. Si vous louez déjà, vous avez déjà votre SIRET.
Non. Vos charges fixes — taxe foncière, assurance PNO, copropriété, CFE, frais de gestion — sont déclarées une fois dans la fiche du bien avec leur périodicité, et réparties automatiquement sur l'année. Chaque mois, il ne reste que le loyer encaissé à confirmer, et une éventuelle dépense exceptionnelle.
Ils se déposent dans le coffre-fort documentaire au moment de la saisie. Ils ne s'envoient jamais avec la liasse : l'administration ne les demande qu'en cas de contrôle. Deux horizons coexistent. Le délai fiscal est de six ans (LPF, art. L. 102 B). Mais depuis 2025, la plus-value de revente se calcule en retranchant les amortissements déduits depuis l'acquisition : c'est cette pièce-là qu'il faudra produire, dix, vingt ou trente ans après. Conservez tout, sans limite — c'est le coffre-fort qui le fait pour vous.
Nous. La liasse est télétransmise au format EDI-TDFC via un partenaire agréé par la DGFiP, et vous recevez l'accusé de réception qui fait preuve du dépôt. Il vous reste un geste sur votre déclaration de revenus personnelle : reporter en 2042-C-PRO le montant que nous vous indiquons.
L'exercice est couvert en entier. Vous rattrapez les mois écoulés en une fois, à la main ou en important le fichier des écritures comptables si vous venez d'un cabinet. Votre liasse ressort complète quelle que soit votre date d'entrée.
Venir d’un expert-comptable — Le garder, ou partir avec son historique.
Oui, c'est même le cas d'usage des formules mensuelles. Votre cabinet continue d'établir la liasse une fois par an ; LMNPilote couvre les onze autres mois — cash-flow, alertes fiscales, arbitrages — et lui transmet un export comptable de données déjà rapprochées et rattachées à chaque bien.
Trois pièces : le fichier des écritures comptables (FEC) du dernier exercice, la dernière liasse déposée (2031-SD et ses annexes 2033-A à 2033-D), et le tableau d'amortissements par composants avec les valeurs résiduelles. Ces documents vous appartiennent — demandez-les par écrit.
Non, à condition de reprendre l'historique. L'import du FEC reconstitue les amortissements déjà pratiqués et les valeurs résiduelles par composant ; à défaut, la dernière liasse suffit à repartir du bon point. Ce qui se perd dans un changement mal préparé, c'est l'amortissement non consommé accumulé — reporté sans limite de durée par l'article 39 C, mais seulement s'il est correctement repris.
Une lettre de mission d'expert-comptable est généralement conclue pour un exercice et se reconduit tacitement, avec un préavis à respecter. Vérifiez la clause de résiliation de la vôtre avant de vous engager ailleurs : c'est le point de calendrier qui décide de l'exercice à partir duquel vous basculez.
Nous. La liasse est télétransmise à l'administration au format EDI-TDFC via un partenaire agréé par la DGFiP, et vous recevez l'accusé de réception qui fait preuve de votre dépôt. Il vous reste à reporter sur votre déclaration de revenus personnelle, en 2042-C-PRO, le montant que nous vous indiquons.
Facturation électronique — Ce que la réforme 2026 change, et ce qu’elle ne change pas.
Le critère n'est pas le statut LMNP mais l'assujettissement à la TVA. La location meublée à usage d'habitation est exonérée de TVA (article 261 D du CGI) : pour cette activité, vous n'avez pas de facturation B2B à émettre au format électronique. En revanche, si vous exercez une activité para-hôtelière ou de meublé de tourisme avec services, vous pouvez être assujetti — et alors concerné.
Oui. C'est le seul volet de la réforme qui vous concerne réellement. Un loueur en meublé est assujetti à la TVA même si ses loyers en sont exonérés : à partir du 1er septembre 2026, ses fournisseurs doivent lui transmettre leurs factures sous forme électronique, et il doit avoir choisi une plateforme agréée pour les recevoir. L'administration le confirme dans sa fiche « Facturation électronique : je suis un loueur en meublé ». Cette obligation suppose un numéro SIREN — que vous avez déjà si vous avez déclaré votre activité.
La réception : 1er septembre 2026, pour toutes les entreprises. L'émission et le e-reporting : 1er septembre 2026 pour les grandes entreprises et les ETI, 1er septembre 2027 pour les PME, TPE et micro-entreprises — la catégorie dont relève un loueur en meublé. Ce calendrier a été décalé plusieurs fois par le passé, mais aucun report n'est intervenu depuis : ni le décret du 27 juillet 2026, ni la loi de finances pour 2026 ne l'ont modifié.
Non. La facturation électronique concerne l'échange de factures entre professionnels, pas la déclaration de résultats. Votre liasse 2033 et votre déclaration 2031 suivent leur propre calendrier, avec une télétransmission au printemps qui existe déjà et n'est pas modifiée par cette réforme.
Le simulateur — Ce que le calcul prend en compte, et ce qu’il ne remplace pas.
Non. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 %. Le réel devient plus intéressant dès que vos charges réelles et vos amortissements dépassent cet abattement — ce qui est le cas de la grande majorité des biens financés à crédit, l’amortissement du bâti représentant à lui seul une part importante du prix d’acquisition. Le simulateur compare les deux sur vos chiffres.
Non, et c’est une règle importante. L’amortissement ne peut pas créer ni augmenter un déficit fiscal : il s’impute au maximum jusqu’à ramener le résultat à zéro. La fraction non utilisée devient un amortissement non consommé, reportable sans limite de durée sur les exercices suivants.
L’option pour le régime réel est valable un an et se reconduit tacitement. Vous pouvez y renoncer, mais l’arbitrage se réfléchit sur plusieurs années : les amortissements déjà pratiqués et les reports accumulés constituent une réserve fiscale qu’il serait dommage d’abandonner.
Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits viennent minorer le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value (art. 150 VB, III du CGI). L'effet est le même en trésorerie — une partie de l'économie annuelle est reprise à la vente — mais certaines résidences en sont exclues : étudiants, personnes de plus de 65 ans, médico-social, soins de longue durée. Ce simulateur calcule votre imposition annuelle, pas votre plus-value future — c'est un arbitrage à part entière, que LMNPilote traite dans son simulateur de revente.
Non. Il vous donne un ordre de grandeur fiable pour décider si le régime réel mérite d’être étudié. L’établissement de votre liasse 2033 suppose ensuite une comptabilité tenue à l’année — c’est précisément ce que LMNPilote automatise.
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