Le régime réel, question par question

Comptez cinq minutes par bien à l'installation, validation du premier mois comprise, puis une minute par mois. Sur un exercice complet, cela représente une vingtaine de minutes la première année et seize les suivantes, hors relecture de la liasse au printemps. Les mois sans dépense exceptionnelle se valident d'un seul clic.

Pas pour commencer à saisir, mais oui pour déposer la liasse. La déclaration de début d'activité se fait sur le guichet unique des formalités des entreprises, gratuitement, dans les quinze jours qui suivent le premier jour de location. Si vous louez déjà, vous devriez l'avoir.

Non. Vos charges fixes — taxe foncière, assurance PNO, copropriété, CFE, frais de gestion — sont déclarées une fois dans la fiche du bien avec leur périodicité, et réparties automatiquement sur l'année. Chaque mois, il ne reste que le loyer encaissé à confirmer, et une éventuelle dépense exceptionnelle.

Ils se déposent dans le coffre-fort documentaire au moment de la saisie. Ils ne s'envoient jamais avec la liasse : l'administration ne les demande qu'en cas de contrôle. Deux horizons coexistent. Les justificatifs se gardent dix ans à compter de leur date (LPF, art. L. 102 B). Mais depuis 2025, la plus-value de revente se calcule en retranchant les amortissements déduits depuis l'acquisition : c'est cette pièce-là qu'il faudra produire, vingt ou trente ans après. Conservez tout, sans limite — c'est le coffre-fort qui le fait pour vous.

Nous. La liasse est télétransmise au format EDI-TDFC via un partenaire agréé par la DGFiP, et vous recevez l'accusé de réception qui fait preuve du dépôt. Il vous reste un geste sur votre déclaration de revenus personnelle : reporter en 2042-C-PRO le montant que nous vous indiquons.

L'exercice est couvert en entier. Vous rattrapez les mois écoulés en une fois : les loyers sont pré-remplis depuis vos baux, vous ajoutez les dépenses de la période. Si vous venez d'un cabinet, le fichier des écritures comptables (FEC) qu'il vous remet reprend vos amortissements déjà pratiqués. Votre liasse ressort complète quelle que soit votre date d'entrée.

Oui, c'est même le cas d'usage des formules mensuelles. Votre cabinet continue d'établir la liasse une fois par an ; LMNPilote couvre les onze autres mois — cash-flow, alertes fiscales, arbitrages. Au moment de la liasse, vous lui remettez vos justificatifs de l'exercice en un seul fichier, rangés par mois et nommés par bien, avec le journal des dépenses et vos récapitulatifs mensuels.

Trois pièces : le fichier des écritures comptables (FEC) du dernier exercice, la dernière liasse déposée (2031-SD et ses annexes 2033-A à 2033-D, avec l'état de suivi de l'article 39 C qui porte vos amortissements non déduits), et le tableau d'amortissements par composants avec les valeurs résiduelles. Ces documents vous appartiennent — demandez-les par écrit.

Non, à condition de reprendre l'historique. L'import du FEC reconstitue les amortissements déjà pratiqués et les valeurs résiduelles par composant ; à défaut, la dernière liasse suffit à repartir du bon point. Ce qui se perd dans un changement mal préparé, c'est l'amortissement non consommé accumulé. L'article 39 C le reporte sur les bénéfices des années suivantes, sans fixer de délai, mais seulement s'il est repris : son montant figure sur l'état de suivi que votre cabinet joint à la liasse, et c'est de là que LMNPilote le reprend.

Une lettre de mission d'expert-comptable est généralement conclue pour un exercice et se reconduit tacitement, avec un préavis à respecter. Vérifiez la clause de résiliation de la vôtre avant de vous engager ailleurs : c'est le point de calendrier qui décide de l'exercice à partir duquel vous basculez.

Nous. La liasse est télétransmise à l'administration au format EDI-TDFC via un partenaire agréé par la DGFiP, et vous recevez l'accusé de réception qui fait preuve de votre dépôt. Il vous reste à reporter sur votre déclaration de revenus personnelle, en 2042-C-PRO, le montant que nous vous indiquons.

Le critère n'est pas le statut LMNP mais l'assujettissement à la TVA. La location meublée à usage d'habitation est exonérée de TVA (article 261 D du CGI) : pour cette activité, vous n'avez pas de facturation B2B à émettre au format électronique. En revanche, si vous exercez une activité para-hôtelière ou de meublé de tourisme avec services, vous pouvez être assujetti — et alors concerné.

Oui. C'est le seul volet de la réforme qui vous concerne réellement. Un loueur en meublé est assujetti à la TVA même si ses loyers en sont exonérés : à partir du 1er septembre 2026, ses fournisseurs doivent lui transmettre leurs factures sous forme électronique, et il doit avoir choisi une plateforme agréée pour les recevoir. L'administration le confirme dans sa fiche « Facturation électronique : je suis un loueur en meublé ». Cette obligation suppose un numéro SIREN — que vous avez déjà si vous avez déclaré votre activité.

La réception : 1er septembre 2026, pour toutes les entreprises. L'émission et le e-reporting : 1er septembre 2026 pour les grandes entreprises et les ETI, 1er septembre 2027 pour les PME, TPE et micro-entreprises — la catégorie dont relève un loueur en meublé. Ce calendrier a été décalé plusieurs fois par le passé, mais aucun report n'est intervenu depuis : ni le décret du 27 juillet 2026, ni la loi de finances pour 2026 ne l'ont modifié.

Non. La facturation électronique concerne l'échange de factures entre professionnels, pas la déclaration de résultats. Votre liasse 2033 et votre déclaration 2031 suivent leur propre calendrier, avec une télétransmission au printemps qui existe déjà et n'est pas modifiée par cette réforme.

Non. C'est l'article 7 du projet de loi de finances pour 2027 (PLF 2027), déposé à l'Assemblée nationale le 1er octobre 2026 (texte n° 3210). Le Parlement peut encore le modifier, le supprimer ou le réécrire, et le Conseil constitutionnel peut le censurer. Les deux dernières lois de finances ont été promulguées après le 1er janvier, le 14 février 2025 et le 19 février 2026 : la règle définitive peut n'être connue qu'en 2027.

Selon la lecture la plus probable, à partir des revenus 2027, déclarés en 2028. La fin du report et le sort des amortissements différés visent les « exercices clos à compter du 1er janvier 2027 ». Le plafond, lui, ne porte aucune date : à la lettre, l'exercice 2026 ne serait pas exclu si la loi entrait en vigueur avant le 31 décembre 2026, mais cette lecture serait incohérente avec le reste de l'article. Un amendement qui daterait le plafond lèverait le doute. En l'état, l'exercice 2026 se déclare selon les règles en vigueur.

Par foyer : le texte écrit « 7 000 euros par an et par foyer fiscal ». Le taux de 2,5 % s'appliquerait logement par logement, puis le montant de 7 000 € au foyer entier, quel que soit le nombre de biens. Le texte ne dit pas comment répartir ces 7 000 € entre plusieurs biens ou plusieurs liasses, par exemple entre deux conjoints, une indivision et un bien détenu en propre. Pour une indivision, le plafond se calculerait chez chaque indivisaire, sans que la répartition soit écrite.

Les amortissements différés au 31 décembre 2026 resteraient déductibles de 2027 à 2036, dans la limite de la moitié du bénéfice de chaque exercice, calculé après les amortissements plafonnés de l'année. Un bénéfice nul n'en libérerait rien, et ce qui resterait après le 31 décembre 2036 ne serait plus déductible. Ce qui serait perdu dès le premier exercice, c'est l'amortissement de 2027 et des années suivantes que les limites empêchent de déduire.

Non. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 %. Le réel devient plus intéressant dès que vos charges réelles et vos amortissements dépassent cet abattement — ce qui est le cas de la grande majorité des biens financés à crédit, l’amortissement du bâti représentant à lui seul une part importante du prix d’acquisition. Le simulateur compare les deux sur vos chiffres.

Non, et c’est une règle importante. L’amortissement ne peut pas créer ni augmenter un déficit fiscal : il s’impute au maximum jusqu’à ramener le résultat à zéro. La fraction non utilisée devient un amortissement non consommé, reportable sur les bénéfices des années suivantes de votre location meublée : la loi ne fixe pas de délai. Ce qui n’a pas servi quand vous vendez le bien est perdu.

L’option pour le régime réel est valable un an et se reconduit tacitement. Vous pouvez y renoncer, mais l’arbitrage se réfléchit sur plusieurs années : les amortissements déjà pratiqués et les reports accumulés constituent une réserve fiscale qu’il serait dommage d’abandonner.

Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits viennent minorer le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value (art. 150 VB, III du CGI). L'effet est le même en trésorerie — une partie de l'économie annuelle est reprise à la vente — mais certaines résidences en sont exclues : étudiants, personnes de plus de 65 ans, médico-social, soins de longue durée. Ce simulateur calcule votre imposition annuelle, pas votre plus-value future — c'est un arbitrage à part entière, que LMNPilote traite dans son simulateur de revente.

Non. Il vous donne un ordre de grandeur fiable pour décider si le régime réel mérite d’être étudié. L’établissement de votre liasse 2033 suppose ensuite une comptabilité tenue à l’année — c’est précisément ce que LMNPilote automatise.