La liasse fiscale LMNP, formulaire par formulaire
Ce qu'il faut déposer, ce qu'il faut laisser vide, à quelle date et par quelle voie. Chaque règle ci-dessous porte l'article ou la doctrine qui la fonde — y compris celles que la plupart des guides écrivent de travers.
Qu'est-ce que la liasse fiscale en LMNP ?
C'est la déclaration de résultat de votre activité de location meublée, accompagnée de ses annexes comptables. Elle se dépose auprès du service des impôts des entreprises, une fois par an, et elle n'établit aucun impôt : elle produit un chiffre — votre résultat fiscal — que vous reportez ensuite sur votre déclaration de revenus personnelle. Deux déclarations distinctes, deux destinataires, deux moments.
Qui doit la déposer, et qui en est dispensé
Tout loueur en meublé au régime réel, professionnel ou non. Au micro-BIC, aucune liasse : vous portez vos recettes brutes sur votre déclaration de revenus, et l'administration applique l'abattement elle-même. La dispense est écrite par exclusion, dans l'article même qui crée l'obligation.
Une exception que presque personne ne mentionne : la cessation en cours d'année. Vendre son unique bien meublé, c'est cesser l'activité — la dernière déclaration est alors due dans les soixante jours, et non en mai suivant. Le délai vaut au micro comme au réel.
Les formulaires : 2031-SD, 2031 bis-SD et les annexes 2033
Vous déposez la 2031-SD, son annexe 2031 bis-SD— dont le cadre I, « BIC non professionnels », est celui du LMNP — et le formulaire 2033-SD, dont le numéro CERFA est le 15948. Celui-ci contient sept tableaux, pas cinq : on lit souvent « 2033-A à 2033-E », ce qui est faux deux fois. La 2033-E ne vise que les redevables de la cotisation sur la valeur ajoutée, et les 2033-F et 2033-G existent.
Facultatif sous 66 000 € de recettes — une faculté, pas une interdiction. Si vous le produisez : immobilisations, amortissements cumulés, emprunts, capital individuel. Si vous vous en abstenez, le cadre H de la 2031 bis porte vos prélèvements et vos apports.
Le cœur de la liasse. Loyers encaissés, charges déductibles, dotations aux amortissements, résultat comptable — puis le cadre des réintégrations et déductions, qui fait passer du résultat comptable au résultat fiscal.
Cadres I et II remplis : c'est là que vit votre plan d'amortissement par composants, et là que se lit le cumul des amortissements déduits. Cadre III : voir plus bas, il ne dit pas ce qu'on croit.
Le plus souvent vide chez un LMNP : ni provisions, ni amortissements dérogatoires. Et le déficit d'une entreprise à l'impôt sur le revenu ne se reporte pas au niveau de l'entreprise, mais au niveau du foyer.
Sans objet. Ce tableau sert la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE), due au-delà de 152 500 € de recettes. Aucun texte n'en dispense expressément : elle est vide, pas interdite.
Sans objet : une entreprise individuelle n'a pas de capital social.
Sans objet.
servi · facultatif · sans objet pour un LMNP. Intitulés officiels du BOI-BIC-DECLA-30-20-10, § 90. La fiche du formulaire publiée par la DGFiP l'écrit dans les mêmes termes : « cette liasse est composée des tableaux n° 2033-A-SD à 2033-G-SD ».
Le cadre III de la 2033-C ne concerne pas votre logement
Le cadre III détermine les plus-values professionnelles, celles des articles 39 duodecies et suivants. La vente du logement d'un LMNP n'en fait pas partie : l'article 151 septies, VII du code général des impôts la renvoie aux articles 150 U à 150 VH, c'est-à-dire au régime des plus-values des particuliers, liquidé par le notaire sur la déclaration 2048-IMM. Ce cadre ne porte donc jamais la plus-value immobilière d'un LMNP — pas plus après 2025 qu'avant.
La confusion est compréhensible, parce qu'elle repose sur un fait exact. La loi de finances pour 2025 a bien créé une reprise des amortissements : pour les cessions à compter du 15 février 2025, le prix d'acquisition est minoré des amortissements déduits. Mais lisez où cette règle se trouve — dans le titre consacré aux plus-values des particuliers, pas dans les articles qui gouvernent le cadre III. Ce qui a changé, c'est le calcul de la plus-value privée, pas le formulaire où on la déclare.
Et le chiffre dont ce calcul a besoin ? Il se lit au cadre II de la 2033-C, celui des amortissements cumulés. Pas au III.
Un LMNP peut néanmoins servir le cadre III pour deux motifs : la sortie d'un actif de son bilan — cession, mise hors service, reprise dans le patrimoine privé — et la plus-value réalisée sur les autres éléments de l'actif immobilisé, mobilier et matériel, que la doctrine soumet expressément au régime professionnel.
Les amortissements que vous n'avez pas pu déduire
L'amortissementne peut pas créer de déficit : sa déduction s'arrête au montant du loyer diminué des autres charges. L'excédent n'est pas perdu — il se déduit des exercices suivants. Le texte ne fixe aucun délai, ce qui n'est pas tout à fait la même chose que prévoir un report illimité, même si la lecture est unanime.
La dotation reste comptabilisée en totalité— le texte vise l'amortissement « régulièrement comptabilisé » — puis la fraction non déductible est réintégrée extra-comptablement dans le cadre des réintégrations de la 2033-B.
Le stock d'amortissements écartés doit faire l'objet d'un suivi joint à la déclaration de résultats, sur un tableau conforme au modèle BOI-FORM-000038. La doctrine est explicite : c'est ce document qui justifie les déductions des exercices suivants. Le suivi est une obligation ; le modèle, lui, n'est qu'indicatif. Les guides qui nomment ce tableau n'écrivent ni qu'il se joint à la déclaration, ni sur quel modèle : ils décrivent un suivi informel, tenu à côté de la liasse.
À ne pas confondre avec le déficit
- Origine
- la dotation dépasse les loyers diminués des autres charges
- Durée
- aucun délai fixé par le texte
- Suivi
- réintégration en 2033-B, puis état BOI-FORM-000038
- Origine
- les charges hors amortissement dépassent les loyers
- Durée
- dix ans, sur les seuls revenus de même nature
- Suivi
- sur la 2042-C-PRO, au niveau du foyer — pas dans la liasse
Un exercice, du loyer au résultat fiscal
Un appartement acheté 200 000 € frais inclus, loué 850 € par mois. Le chemin ci-dessous est celui que suit la liasse, tableau par tableau. Les montants sont arrondis à l'euro et volontairement simples : c'est l'enchaînement qui compte, pas le cas particulier.
Les 4 200 € réintégrés ne sont pas perdus : ils rejoignent le stock d'amortissements non consommés, se déduiront des exercices suivants, et se suivent sur l'état joint à la déclaration. Et le résultat reporté sur la 2042-C-PRO est bien zéro, pas un déficit — l'amortissement s'arrête à ramener le résultat à zéro, il ne le creuse pas.
À quelle date déposer la liasse
Pour un exercice clos au 31 décembre : au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai. Les téléprocédures bénéficient de quinze jours calendaires de plus— une tolérance de l'administration, reconduite chaque année, et non une règle inscrite dans un texte. En pratique, la seconde quinzaine de mai ; la date exacte est publiée chaque année par la DGFiP.
Méfiez-vous des pages qui fondent cette date sur l'article 175 du code général des impôts : depuis décembre 2019, cet article ne dit plus « 1ermai », et il vise la déclaration d'ensemble des revenus, pas la liasse.
Comment la transmettre : la télétransmission EDI-TDFC
Par voie électronique, obligatoirement et sans seuil. Deux canaux sont ouverts : EDI-TDFC, la transmission depuis un fichier comptable via un partenaire agréé par la DGFiP — c'est la voie des logiciels — et EFI, la saisie en ligne dans l'espace professionnel d'impots.gouv.fr. Le choix relève de l'outillage, pas du droit.
Une nuance utile : la dérogation qui permet à un particulier « pas en mesure » de télédéclarer de déposer sa déclaration de revenus sur papier ne s'étend pas à la liasse. Un LMNP peut donc déclarer ses revenus au format papier et rester tenu de télétransmettre sa 2031.
Après le dépôt : la 2042-C-PRO
La liasse détermine le résultat ; la 2042-C-PROl'impose. Au régime réel, le bénéfice se porte en 5NA, 5OA ou 5PA selon le déclarant, le déficit de l'année en 5NY à 5PY, et les déficits antérieurs non encore imputés en 5GA à 5GJ.
Deux erreurs coûteuses à cet endroit. Les cases 5ND, 5OD et 5PD sont celles du micro-BIC : les utiliser au réel applique un abattement de 50 % sur un résultat déjà net de toutes charges et de l'amortissement. Et les amortissements écartés ne se déclarent pas en 5GA à 5GJ, qui portent les déficits : le résultat reporté est déjà net des amortissements effectivement déduits.
Sept affirmations courantes, et ce qu'il en est
Les articles du code général des impôts et les références du BOFiP sur lesquels cette page s'appuie — chacun daté de sa dernière vérification, avec le lien pour le consulter.
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« Les entreprises relevant du régime simplifié d'imposition doivent joindre à leur déclaration de résultats n° 2031-SD le formulaire n° 2033-SD (CERFA n° 15948) contenant les tableaux annexes suivants (CGI, ann. III, art. 38) : n° 2033-A-SD [… »
« Il n'est pas exigé de bilan des exploitants individuels et des sociétés visées à l'article 239 quater A soumis à l'impôt sur le revenu selon le régime d'imposition prévu au I, lorsque leur chiffre d'affaires de l'année civile précédente n'e… »
« Les personnes physiques ou morales ainsi que les sociétés non dotées de la personnalité morale et les fiduciaires pour leur activité exercée en vertu d'un contrat de fiducie qui exercent une activité dans les conditions fixées aux articles… »
« Les articles 150 U à 150 VH sont applicables aux plus-values réalisées lors de la cession de locaux d'habitation meublés ou destinés à être loués meublés et faisant l'objet d'une location directe ou indirecte lorsque cette activité n'est pa… »
« En revanche, les plus-values afférentes aux autres éléments de l'actif immobilisé sont soumises aux règles prévues à l'article 39 duodecies et suivants du CGI. L'activité n'étant pas exercée à titre professionnel, elles ne peuvent bénéficie… »
« L'amortissement régulièrement comptabilisé au titre d'un exercice et non déductible du résultat de cet exercice en application des 1 ou 2 peut être déduit du résultat des exercices suivants, dans les conditions et limites prévues par ces 1… »
« En vue de justifier des déductions ultérieures de la fraction d'amortissement dont la déduction a été provisoirement écartée, ces amortissements doivent faire l'objet d'un suivi au niveau de la personne physique ou de la « structure » qui c… »
« Ces déficits s'imputent exclusivement sur les revenus provenant d'une telle activité au cours de celles des dix années suivantes pendant lesquelles l'activité n'est pas exercée à titre professionnel. »
« Les petites et moyennes entreprises placées sous le régime du bénéfice réel avec obligations allégées défini à l'article 302 septies A bis du code général des impôts souscrivent, chaque année, au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le… »
« Les déclarations de bénéfices industriels et commerciaux, de bénéfices non commerciaux et de bénéfices agricoles ainsi que leurs annexes sont souscrites par voie électronique. »
« le montant du bénéfice calculé sur votre déclaration n° 2031 aux cases 5NA, 5OA ou 5PA […] le montant du déficit de l'année aux cases 5NY à 5PY et aux cases 5GA à 5GJ le montant des déficits de location meublée non professionnelle des année… »
« Sous réserve des dispositions de l'article 302 septies A bis, les contribuables, autres que ceux soumis au régime défini à l'article 50-0, sont tenus de souscrire chaque année… »
« Les contribuables assujettis à un régime réel d'imposition sont tenus de faire parvenir à l'administration, dans un délai de soixante jours déterminé comme indiqué au 1, la déclaration de leur bénéfice réel accompagnée d'un résumé de leur c… »
Page mise à jour le 31 août 2026. Les textes fiscaux changent : aucune de ces références n'a plus de douze mois, et un contrôle automatique refuse d'en laisser vieillir une.
La liasse est incluse. Elle n'est toutefois que l'aboutissement de douze saisies : ce qu'elle contiendra se joue en cours d'exercice — en octobre encore, lorsque les arbitrages restent ouverts.
Voir ce qui se décide avant maiCe qui se décide avant maiLe cadre à ne pas remplir, les amortissements qu'on n'a pas pu déduire, le papier, et ce qui reste à faire après le dépôt.